Grondbeleid

Visie op grond- en vastgoedbeleid

De gemeente heeft haar ambities vastgesteld in de gemeentelijke omgevingsvisie. Onderdeel van de omgevingsvisie zijn de programma's die zich vertalen in ruimtelijke opgaven zoals o.a. wonen en economie. Ook het gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid anticipeert op de omgevingsvisie. Dit vertaalt zich in deels een actieve rol, waarbij ook ruimte wordt gegeven aan particuliere initiatieven.

Grondbeleid is een van de instrumenten om ambities en beleid van de gemeente met betrekking tot ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving te bevorderen.

Bij de toepassing van het gemeentelijk grondbeleid worden de navolgende principes gehanteerd.

De wijze van inzet van het grondbeleidsinstrumentarium wordt per situatie bepaald. Op basis van vastgestelde afwegingscriteria wordt bepaald welke rol(len) en welk(e) instrument(en) de gemeente inzet.
De gemeente verwerft gronden onder marktconforme condities waarbij de prijsstelling wordt gewaarborgd door een onafhankelijk uitgevoerde taxatie.
Gronduitgifte vindt marktconform plaats op basis van vastgestelde kaders uit het gemeentelijk grondprijsbeleid. Alleen voor maatschappelijk vastgoed zoals buurthuizen, jongerencentra zonder horecavoorziening, schoolgebouwen, bibliotheken, zorgsteunpunten en wijksportvoorzieningen en sociale huurwoningen is staatssteun toegestaan en worden niet marktconforme grondprijzen gehanteerd.
De inzet van de grondbeleidsinstrumenten vraagt op basis van de in het Besluit Begroting en Verslaglegging (BBV) geformuleerde regels actief sturing op risico’s en cash-flow.

Vastgoedbeleid

Vastgoedbeleid is net als grondbeleid een instrument om bij te dragen aan de realisering van gemeentelijke ambities en doelen. Het vastgoedbeleid is gericht op het bieden van huisvesting aan functies die relevant worden geacht voor het functioneren van de samenleving of de eigen gemeentelijke organisatie.

Als uitgangspunt voor het in bezit hebben van gemeentelijk vastgoed wordt gehanteerd ‘nee tenzij’.

De relaties tussen het gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid ontstaan op het moment dat:

Gemeentelijk vastgoed zijn functie verliest en besloten wordt tot herontwikkeling van die locatie (sloop en realisatie nieuwe functie, zoals o.a. via de Ontwikkelstrategie gebeurt);
Bouwrijpe grond t.b.v. maatschappelijk vastgoed of gemeentelijke huisvesting wordt ontwikkeld.

Uitvoering

Onderhanden werken

Onderhanden werken zijn projecten (actieve grondexploitaties) waarbij de gemeente gronden verwerft, bouw- en woonrijp maakt en deze bouwgronden verkoopt aan particulieren of ontwikkelaars. Onderhanden werken zijn door de raad vastgesteld en al in uitvoering. In 2025 zijn er drie locaties toegevoegd aan de mastergrondexploitatie Ontwikkelstrategie, namelijk De Weeme, De Zanding en De Drift Noord (fase 2). Per eind 2025 wordt naar verwachting de grondexploitatie Vrijburgh fase 1 afgesloten, alle kosten in dit project zijn dan naar verwachting afgerond. De laatste kavel in dat project wordt in 2026 verkocht.

Verkoopprognose bouwgrond
Onderstaande tabellen geeft de verkoopverwachting van bouwgrond voor woningbouw in aantallen en voor bedrijfsgrond in m2. De aantallen betreffen de verkoopverwachting van de bouwkavels opgenomen in de gronden welke in exploitatie zijn. Deze aantallen zullen de komende jaren worden aangevuld met grondexploitaties welke in voorbereiding zijn.

Woningbouw

Bedrijventerrein

Particuliere ontwikkelingen

Particuliere ontwikkelingen zijn projecten waarbij de bouwgronden in het bezit zijn van een private partij en door die partij ook zelf worden ontwikkeld. De gemeente faciliteert de plannen van private partijen als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is. De (apparaat)kosten worden verhaald op de ontwikkelende partij. De gemeente loopt bij deze projecten alleen risico bij vertraging, omdat in dat geval de plankosten oplopen.

Er zijn jaarlijks diverse van dit soort initiatieven met min of meer een kosten-baten neutraal verloop voor de gemeente.

Uitgangspunt van kostenverhaalslocaties is het budgetneutraal ontwikkelen van projecten. Dit houdt in dat alle kosten die de gemeente maakt worden verhaald op de initiatiefnemer. Bij nieuwe anterieure overeenkomsten worden afspraken gemaakt om voornoemde risico’s bij vertraging financieel sluitend op te vangen.

Financiën en risico's

De grondexploitaties worden jaarlijks voor de jaarrekening geactualiseerd. Het resultaat van een grondexploitatie wordt bepaald door de gerealiseerde kosten en opbrengsten, verwachtingen van kosten en verkoop en parameters (rente en kosten- en opbrengstijging). Deze kunnen wijzigen waardoor periodieke actualisatie nodig is.

Netto Contante Waarde, disconteringsvoet en rente

De eindwaarde van een grondexploitatie is het geheel van alle geboekte en geprognosticeerde kosten en opbrengsten, inclusief rentetoerekening en effecten van indexering in de toekomst (de kosten- en de opbrengstenstijging). Die eindwaarde wordt teruggerekend door middel van de disconteringsvoet, een percentage dat jaarlijks 'terug' verrekend wordt om de waarde van het complex op de peildatum (1-1-2025) te bepalen. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de te hanteren disconteringsvoet 2% moet zijn. De teruggerekende eindwaarde wordt de Netto Contante Waarde (NCW) genoemd. Met deze NCW kunnen resultaten van projecten met verschillende eindjaren worden vergeleken en opgeteld. Voor exploitaties met een tekort wordt op basis van de NCW een voorziening wordt getroffen. Deze voorziening groeit per jaar naar de eindwaarde, zodat bij afsluiting van het complex de voorziening het uiteindelijke tekort dekt.