Uitvoering grondbeleid

Uitvoering: boekwaarde

Onderhanden werken

Onderhanden werken zijn projecten (actieve grondexploitaties) waarbij de gemeente gronden verwerft, bouw- en woonrijp maakt en deze bouwgronden verkoopt aan particulieren of ontwikkelaars. Onderhanden werken zijn door de raad vastgesteld en al in uitvoering. In 2024 zijn er geen locaties toegevoegd aan de mastergrondexploitatie Ontwikkelstrategie. Per 2024 worden de projecten Woonwagens, Middelgeast, Drachtstercompagnie en De Peinder Mieden afgesloten. Hieronder een overzicht van de projecten in uitvoering en de boekwaarde na winstneming:

Particuliere ontwikkelingen

Particuliere ontwikkelingen zijn projecten waarbij de bouwgronden in het bezit zijn van een private partij en door die partij ook zelf worden ontwikkeld. De gemeente faciliteert de plannen van private partijen als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is. De (apparaat)kosten worden verhaald op de ontwikkelende partij. De gemeente loopt bij deze projecten alleen risico bij vertraging, omdat in dat geval de plankosten oplopen.

Op dit moment lopen er volgende particuliere initiatieven:

• 8080 Uitbreiding Houtigehage
• 8085 Uitbreiding vd Valk
• 8090 In de Luwte 1
• 8098 Moleneind ZZ 95
• 8107 Haven 15, 17, 17A Rottevalle
• 8109 Hoek Oppers-Drift
• 8111 Mûntsgroppe 2+4 Rottevalle
• 8122 Susterwei De Tike
• 8123 Wetterwille
• 8124 Eikesingel
• 8125 Achterwei 14 Oudega

Uitgangspunt van kostenverhaalslocaties is het budgetneutraal ontwikkelen van projecten. Dit houdt in dat alle kosten die de gemeente maakt worden verhaald op de initiatiefnemer. Bij nieuwe anterieure overeenkomsten worden afspraken gemaakt om voornoemde risico’s bij vertraging financieel sluitend op te vangen.

De totale boekwaarde voor particuliere initiatieven bedraagt per 31-12-2024 in totaal -/- (negatief ) € 70.015. Een negatieve boekwaarde betekent dat per ultimo boekjaar er meer baten zijn dan lasten.

Financiën en risico's

De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Het resultaat van een grondexploitatie wordt bepaald door de gerealiseerde kosten en opbrengsten, verwachtingen van kosten en verkoop en parameters (rente en kosten- en opbrengstijging). Deze kunnen wijzigen waardoor periodieke actualisatie nodig is.

Netto Contante Waarde, disconteringsvoet en rente

De eindwaarde van een grondexploitatie is het geheel van alle geboekte en geprognosticeerde kosten en opbrengsten, inclusief rentetoerekening en effecten van indexering in de toekomst (de kosten- en de opbrengstenstijging). Die eindwaarde wordt teruggerekend door middel van de disconteringsvoet, een percentage dat jaarlijks 'terug' verrekend wordt om de waarde van het complex op de peildatum (1-1-2025) te bepalen. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de te hanteren disconteringsvoet 2% moet zijn. De teruggerekende eindwaarde wordt de Netto Contante Waarde (NCW) genoemd. Met deze NCW kunnen resultaten van projecten met verschillende eindjaren worden vergeleken en opgeteld. Hiermee is deze NCW ook geschikt voor de vergelijking met de grondexploitaties van vorig jaar. In onderstaande tabel is dan ook voor de vergelijkbaarheid ook de NCW per 1-1-2024 omgerekend naar 1-1-2025. Voor exploitaties met een tekort wordt op basis van de NCW een voorziening wordt getroffen. Deze voorziening groeit per jaar naar de eindwaarde, zodat bij afsluiting van het complex de voorziening het uiteindelijke tekort dekt.

Bouwgrond in exploitatie - resultaten

Vanwege de voortgang kunnen vier projecten worden afgesloten. Dit gaat om de grondexploitaties Middelgeast, Drachtercompagnie, De Peinder Mieden en Woonwagens. Deze zullen in de te verwachte resultaten niet worden meegenomen, in tegenstelling tot de bovenstaande tabel over de boekwaarden. Voor de af te sluiten projecten zijn er namelijk geen verwachtingen voor de toekomst. Bij deze projecten staat de boekwaarde voor de (resterende) winstneming.

Verwachte projectresultaten

In onderstaande tabel is de resultaatverwachting van de grondexploitaties per 1-1-2025 weergegeven met daarbij dit resultaat afgezet tegenover de resultaatverwachting per 1-1-2024.

De tussentijdse winstneming wordt als last in de grondexploitaties verwerkt. In de grondexploitaties per 1-1-2024 (jaarrekening 2023) was dit echter niet gebeurd en dit is dus nu in deze grondexploitaties verwerkt (Insteekhaven en Vrijburgh fase 1).

De belangrijkste oorzaken van de hogere resultaatverwachting is gelegen in:

1. Aanpassingen in de parameters waardoor er met meer opbrengstenstijging en minder rente wordt gerekend;
2. Toevoeging van fase 2 in grondexploitatie Nijtap. Deze was in het verleden verwijderd in de berekening vanwege verminderde vraag naar bedrijfskavels in het verleden, echter is fase 1 nu (bijna) uitverkocht;
3. Voordeel door grondverkooptender in Ontwikkelstrategie;
4. Verwerking tussentijdse winstnemingen.

Winstneming/voorziening

De tussentijdse winstneming wordt volgens de percentage of completion methode bepaald door de voortgang van het project. Daarbij speelt zowel de voortgang van de investeringen (kosten) een rol alsook de voortgang van de opbrengsten (grondverkopen). In onderstaande tabel is de voortgang van de investeringen en opbrengsten opgenomen.

Winsten kunnen pas worden genomen als ze daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Voor de meeste grondexploitaties geldt dat er sprake is van een gerealiseerde winst. In de Ontwikkelstrategie wordt nog geen winst genomen omdat er nog een reeks verliesgevende locaties aan toegevoegd zijn en nog zullen worden.

Onderstaande tabel laat het verloop van de totale winstnemingen van de afgelopen vier jaar zien:

Verliesvoorziening

De grondexploitatie Woonwagens wordt afgesloten met een projectresultaat van € 815.119. De reeds getroffen verliesvoorziening wordt ingezet ter dekking hiervan. Dit geeft een positief verschil van € 51.881 ten opzichte van de verliesvoorziening voor grondexploitatie Woonwagens per 31-12-2023.

De grondexploitatie Vrijburgh fase 3 wordt gedekt met een verliesvoorziening. Deze wordt bijgesteld naar aanleiding van de actualisatie bijgesteld naar € 109.196.

Maartenswouden laat vooralsnog ook een voorzienbaar verlies zien ad € 615.924. Dat komt omdat in de grondexploitatie Maartenswouden alleen nog maar kosten zijn opgenomen.
Door een bestemmingswijziging van Kantoren naar Wonen verwachten we het voorzienbare verlies goed te maken. Hiervoor wordt een nieuwe grondexploitatie opgesteld die nog in ontwikkeling is, deze zal als locatie ingevoegd zal worden in de ontwikkelstrategie.

Jaarresultaat 2024

Naast de eerder toegelichte winstneming voor het onderhandenwerk kan er sprake zijn van winst uit de mutatie op de strategische grondvoorraad. De winst is het saldo van aankopen/boekwaarde en verkopen. Dit is voor 2024 niet het geval. Verder zijn onderdelen van het jaarrekening resultaat van het grondbedrijf de resterende winsten van af te sluiten grondexploitaties.

Onderstaande tabel laat het jaarresultaat 2024 van het grondbedrijf zien, inclusief opbouw daarvan van de winstnemingen vanuit projecten.

De resultaten vanuit Middelgeast, Drachtstercompagnie en De Peinder Mieden zijn de resterende winsten bij afsluiting van deze grondexploitaties. Hieruit wordt in totaal circa € 0,4954 miljoen winst genomen.

Er wordt tussentijdse winst genomen uit de grondexploitaties Insteekhaven, Nijtap, Vrijburgh fase 1 en Vrijburgh fase 2. Dit is in totaal circa € 1,8 miljoen. Met name Vrijburgh fase 2 en Nijtap hebben goede voortang gehad. Verder is het verwachte projectresultaat van Nijtap verbeterd.

Materiele vaste activa (MVA)

De hoeveelheid gronden binnen de MVA is circa 198 hectare. De hoeveelheid grond met een stellig voornemen (Ontwikkelstrategie) bedraagt circa 2 hectare en heeft een totale boekwaarde van €0,28 mln. Het overige strategisch grondbezit heeft een totale oppervlakte van circa 195 hectare en een totale boekwaarde van € 8,9 miljoen.