Uitvoering grondbeleid

Onderhanden werken

Onderhanden werken zijn actieve grondexploitaties: projecten waarbij de gemeente gronden aankoopt, bouw- en woonrijp maakt en verkoopt aan particulieren of projectontwikkelaars. Deze projecten zijn door de gemeenteraad vastgesteld en zijn momenteel in uitvoering.

In 2025 zijn er drie nieuwe locaties toegevoegd aan de mastergrondexploitatie Ontwikkelstrategie: De Weeme, Drift fase 2 en De Zanding. Er zijn in 2025 geen grondexploitaties afgesloten.

Hieronder een overzicht van de projecten die momenteel in uitvoering zijn, inclusief de boekwaarde na winstneming:

Particuliere ontwikkelingen

Particuliere ontwikkelingen zijn projecten waarbij de bouwgronden in het bezit zijn van een private partij, die de bouwgronden ook zelf ontwikkelt. De gemeente faciliteert de plannen van private partijen, als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is. De (apparaat)kosten zijn voor de ontwikkelende partij. De gemeente loopt bij deze projecten alleen risico wanneer vertraging optreedt, omdat in dat geval de plankosten oplopen.

Op dit moment lopen deze particuliere initiatieven:

• Uitbreiding Houtigehage
• In de Luwte 1
• Moleneind ZZ 95
• Susterwei De Tike
• Wetterwille
• Achterwei 14 Oudega
• Vuurboom
• Donia
• Zuidkade
• Frissel

Kostenverhaalslocaties

Bij kostenverhaalslocaties (particuliere initiatieven waarbij de gemeente kosten maakt namens de initiatiefnemer) is het uitgangspunt: budgetneutraal ontwikkelen. Alle kosten die de gemeente maakt, worden verhaald op de initiatiefnemer. Bij nieuwe anterieure overeenkomsten worden aan de voorkant duidelijke afspraken gemaakt over hoe financiële risico's bij eventuele vertraging worden opgevangen.

De totale boekwaarde voor particuliere initiatieven bedraagt per 31 december 2025 in totaal € 116.212 (positief [1]). Dat komt doordat er voor een aantal nieuwere particuliere projecten al kosten zijn gemaakt, maar de bijdragen nog ontvangen moeten worden.

Financiën en risico's

De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Het resultaat van een grondexploitatie wordt bepaald door de gerealiseerde kosten en opbrengsten, verwachtingen van kosten en verkoop en parameters (rente en kosten- en opbrengstijging). Deze kunnen wijzigen, waardoor periodieke actualisatie nodig is.

Netto Contante Waarde, disconteringsvoet en rente

De eindwaarde van een grondexploitatie is het totaal van alle geboekte en voorspelde kosten en opbrengsten, inclusief rentetoerekening en effecten van indexering in de toekomst (de kosten- en de opbrengstenstijging). Die eindwaarde wordt teruggerekend door middel van de disconteringsvoet, een percentage dat jaarlijks verrekend wordt om de waarde van het complex op de peildatum (1-1-2026) te bepalen. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de te hanteren disconteringsvoet 2% moet zijn. De teruggerekende eindwaarde wordt de Netto Contante Waarde (NCW) genoemd. Met deze NCW kunnen resultaten van projecten met verschillende eindjaren worden vergeleken en opgeteld.

Hiermee is deze NCW ook geschikt voor de vergelijking met de grondexploitaties van vorig jaar . In onderstaande tabel is dan ook voor de vergelijkbaarheid ok de NCW per 1-1-2025 omgerekend naar 1-1-2026. Voor exploitaties met een tekort wordt op basis van de NCW een voorziening wordt getroffen. Deze voorziening groeit per jaar naar de eindwaarde, zodat bij afsluiting van het complex de voorziening het uiteindelijke tekort dekt.

Bouwgrond in exploitatie - resultaten

Er zijn in boekjaar 2025 vanwege de afronding van de projecten geen grondexploitatie-projecten afgesloten.Wel zijn er drie locaties toegevoegd aan Ontwikkelstrategie: De Zanding, De Weeme en De Drift fase 2.

Verwachte projectresultaten

In onderstaande tabel is de resultaatverwachting van de grondexploitaties per 1 januari 2026 weergegeven. Daarbij is dit resultaat afgezet tegen de resultaatverwachting per 1 januari 2025.

De tussentijdse winstneming wordt als last in de grondexploitaties verwerkt. Winstneming is verplicht. Dit gebeurt naar rato van de voortgang van een project.

[1] Een positieve boekwaarde betekent dat per ultimo er meer lasten zijn dan baten.

De belangrijkste oorzaken van de lagere resultaatverwachting is gelegen in:

1.    de verwerking tussentijdse winstnemingen. Met name voor Ontwikkelstrategie: in deze grondexploitatie wordt voor het eerst winst genomen;

2.    de aanpassingen in de parameters naar aanleiding van onderzoek, waardoor er met iets meer opbrengstenstijging en iets minder kostenstijging wordt gerekend.

Winstneming/voorziening

De tussentijdse winstneming wordt volgens de percentage- of completion-methode bepaald door de voortgang van het project. Daarbij speelt zowel de voortgang van de investeringen (kosten), als de voortgang van de opbrengsten (grondverkopen) een rol. In onderstaande tabel is de voortgang van de investeringen en opbrengsten opgenomen.

Winsten kunnen pas worden genomen als ze daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Voor de meeste grondexploitaties geldt dat er sprake is van een gerealiseerde winst. In Ontwikkelstrategie wordt nog geen winst genomen, omdat er nog een reeks verliesgevende locaties aan toegevoegd zijn en worden.

Onderstaande tabel laat het verloop van de totale winstnemingen van de afgelopen vier jaar zien.

Verliesvoorziening

De grondexploitatie Vrijburgh fase 3 werd gedekt met een verliesvoorziening van € 109.196. Deze kan door het op dit moment positief verwachte resultaat naar aanleiding van de actualisatie vervallen.

Maartenswouden laat vooralsnog ook een voorzienbaar verlies zien. Dat komt doordat in de grondexploitatie Maartenswouden alleen kosten zijn opgenomen. Door een bestemmingswijziging van Kantoren naar Wonen verwachten we het voorzienbare verlies goed te maken. Hiervoor wordt een nieuwe grondexploitatie opgesteld die nog in ontwikkeling is. Het op dit moment negatieve resultaat van Maartenwouden zal ten opzichte van de bestaande verliesvoorziening hiervoor met € 12.318 moeten worden aangevuld.

De onttrekking van de verliesvoorziening ten behoeve van de per 31 december 2024 afgesloten grondexploitatie woonwagens was in boekjaar 2024 niet verwerkt, dit wordt in boekjaar 2025 verwerkt.

Onderstaande tabel laat het verloop van de verliesvoorziening in boekjaar 2025 zien.

Jaarresultaat 2025

Naast de eerder toegelichte winstneming voor het onderhandenwerk kan er sprake zijn van winst uit de mutatie op de strategische grondvoorraad. De winst is het saldo van aankopen/boekwaarde en verkopen. Dit is voor 2025 niet het geval. Verder kunnen onderdelen van het jaarrekeningresultaat van het grondbedrijf de resterende winsten van af te sluiten grondexploitaties zijn. Deze zijn voor 2025 ook niet van toepassing.

Onderstaande tabel laat het jaarresultaat 2025 van het grondbedrijf zien, de opbouw van de winstnemingen vanuit projecten is te zien in de tabel onder verwachte projectresultaten.

Er wordt tussentijdse winst genomen uit de grondexploitaties Insteekhaven, Nijtap, Vrijburgh fase 1, Vrijburgh fase 2 en Ontwikkelstrategie. Dit is in totaal circa € 1,36 miljoen. Verrekend met de te betalen vennootschapsbelasting over 2025 (€ 70.000) is dit circa € 1,29 miljoen.

Materiele vaste activa (MVA)

De hoeveelheid gronden binnen de MVA is circa 198 hectare. De hoeveelheid grond met een stellig voornemen (Ontwikkelstrategie) bedraagt circa 2 hectare en heeft een totale boekwaarde van €0,28 mln. Het overige strategisch grondbezit heeft een totale oppervlakte van circa 195 hectare en een totale boekwaarde van € 8,9 miljoen.